중개대상물 확인 설명서는 임대 계약서 작성 시 필수 확인 사항입니다. 임대 계약서를 작성한다면 중요하게 보셔야 할 내용입니다. 부동산을 매매나 임대하기 위해 계약한다면 부동산 중개인은 중개대상물 확인 설명서를 임차인에게 교부해야 합니다.
중개대상물 확인 설명서에 대한 설명과 중개대상물 확인 설명서에서 중요하게 확인해야 할 사항에 대해 말씀드리겠습니다.
공인중개사 법 제25조 중개대상물의 확인ㆍ설명에 대한 내용은 아래 버튼을 눌러 확인해 보시기 바랍니다. 타법 개정 법률 제17453호, 시행 2020. 6. 9.
중개대상물 확인 설명서
중개대상물 확인 설명서는 집의 상태를 확인해 주기 위해 임대 계약서 작성을 할 때 공인중개사가 작성해 임차인에게 교부하게 됩니다.
이 중개대상물 확인 설명서를 제공하지 않으면 법으로 처벌을 받게 됩니다.
중개대상물 확인 설명서 내용을 통해 이 주택의 권리관계, 내부와 외부 시설 및 상태, 관리 사상 그리고 중개 수수료 및 실비 금액과 산출 내역 등의 확인이 가능합니다.
중개대상물 확인 설명서에 수선이 필요한 부분을 확인하게 되면 수선 요청을 하고 임대차 계약서에 수선에 대한 내용을 기재를 해야 합니다.
중개대상물 확인 설명서 작성 내용
중개대상물 확인 설명서에는 개업 공인중개사에 대한 기본 확인 사항과 세부 확인 사항 두 가지로 구분되어 있으며 필수 작성 내용을 살펴보도록 하겠습니다.
기본 확인사항
먼저 기본 확인사항 입니다.
대상물건의 표시
대상 물건의 표시에서는 의뢰인에게 근거자료를 포함한 내용인 등기부등본, 건축물대장 등 자료를 포함한 기본적인 주택의 표시 면적 등을 기재해야 하며 건축법 위반 건축물, 법정 지상권, 유치권 취득 시효 성립 여부 등의 내용이 여기에 나타납니다.
권리관계
권리관계에서 임대주택인지 여부와 계약갱신청구 등을 확인할 수 있습니다.
등기부 기재 사항의 내용과 등기부에는 나와 있지 않은 민간 입대 등록 여부가 표시되며, 계약 갱시요구권 행사 여부까지 권리관계에서 확인이 가능합니다.
토지이용계획 공법상 이용 제한 및 거래규제에 관한 사항(토지)
토지 이용계획 공법 이용제한과 토지 이용계획을 확인하여야 하고 임대차 계약의 경우 생략 가능합니다.
입지조건
입지조건의 내용에는 주변 도로 관계와 대중교통, 주차장, 교육시설, 판매시설에 대한 사항을 확인 가능합니다.
권리에 관한사항
관리에 대한 사항에서는 아파트의 경우 경비원의 유무, 아파트의 경우 관리 방법에 대한 사항을 확인 가능합니다.
비선호시설
비선호 시설에 대한 사항도 확인이 가능하며 거래 예정금액 등도 공인중개사에서 작성하게 되어 있습니다.
취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율
취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율은 매매 시 확인해야 할 사항입니다. 임대차는 제외
세부 확인사항
실제 권리관계와 공시가 되지 않은 물건에 대한 내용으로 유치권의 행사 등의 여부를 확인할 수 있습니다.
내부와 외부 시설물의 상태에 관련한 내용으로 수도, 전기, 가스, 소방, 난방방식, 승강기, 배수, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 주택의 상태에 대한 내용을 담고 있으며 중개대상물 확인 설명서와 다름이 없는지 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
만약 시설물이 표기 내용과 다르게 문제가 있다 든 지 하면 보수 요청을 하시고 임대차 계약 시 그 내용을 포함하셔야 합니다. 구두로는 사실관계를 증명해 주지 않기 때문입니다.
벽면 및 환경 조건도 마찬가지로 기재된 나용과 다른지 내부 시설물처럼 확인해 보셔야 합니다. 표기는 깨끗, 보통, 수리 필요로 표기가 됩니다.
환경의 경우 일조량과 소음 등에 관한 내용을 기재되는데 층간소음에 시달리지 않으시려면 유심히 살펴보시는 게 좋을 것 같습니다.
실비에는 본 계약에서 발생되는 경비 등을 청구할 수 있으나 실제 청구하는 경우는 거의 없다고 보시는 게 맞을 것 같습니다.
중개대상물 확인 설명서 내용 중 자세히 살펴봐야할 내용
권리관계
등기부등본에 기재되어 있는 부분과 동일한지 확인
실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항
선순위 임대차 보증금과 세대수 확인
중개보수 및 실비의 금액과 산출내역
중개보수 요율표에 따라 계산된 금액과 같은지 확인
공인중개사와 협의했던 금액과 동일한지 확인
공인중개사의 역활
- 위와 같이 중개대상물 확인 설명서는 공인중개사가 계약자에게 내용을 정확하게 설명을 해야 합니다.
- 등기부 등본과 부동산 종합증명서 등 설명의 근거자료를 포함하여야 하며, 설명한 내용을 기재 후 서명 날인해서 거래당사자에게 교부하여야 합니다.
- 중개대상물 확인 설명서는 3년간 보존을 해야 합니다.
위 사항을 모두 확인하셨다면 아래와 같이 서명하고 날인을 하셔야 끝이 납니다.
처별 규정
- 공인중개사가 중개대상물에 대해 확인설명서를 교부하지 않았거나, 3년 이상 보관하지 않았거나, 서명 날인하지 않은 경우 6개월 이하의 자격 정지처분을 받게 됩니다.
- 공인중개사가 설명을 제대로 하지 않거나 설명의 근거자료를 제시하지 않을 경우 과태료 500만 원 처분을 받게 됩니다.
이상 중개대상물 확인 설명서 필수 확인 사항에 대해서 마치도록 하겠습니다.
부동산 매매나 임대 계약을 하게 되면 부동산 중개인이 이 교부하는 중개대상물 확인 설명서를 잘 확인해서 계약을 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.
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